Обзор рынка недвижимости по итогам 2019 года

От: Admin-50 комментарии

Ценовое дно пройдено не всюду

Цены на недвижимость в Москве

(www.irn.ru)

Дек 19 Ноя 19 Дек 18
Индекс цены жилища, Р/м2 178 478 +0,2% +3,6%
Индекс цены жилища, $/м2 2 822 +1,1% +8,8%
Индекс цены жилища, €/м2 2 542 +0,8% +11,5%

Рынок недвижимости Москвы в 2019 г. распался на два сектора, весьма разных по ценовой динамике: если дешевое жилище указывает устойчивый рост, то бизнес-класс до сего времени топчется на месте и даже незначительно сползает вниз.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за 2019 г. квадратный метр на вторичном рынке жилища Москвы подорожал в среднем на 3,6% до 178 500 руб. Другими словами цены выросли на уровне инфляции, которая, по оценке Росстата, к концу декабря составила 3,1%. Баксовый индекс, рассчитываемый IRN.RU, на фоне укрепления российскей валюты возрос на 8,8% до $2 800.

В разрезе комнатности идеальнее всего выглядели двушки, прибавившие по итогам года 5,5%. Стоимость однокомнатных квартир, подорожавших на рекордные 8,5% в 2018 г., в 2019 г. выросла лишь на 2,2%.

Также из-за завышенной базы прошедшего года аутсайдером рынка стал Восточный округ (-1,2%), занимавший в 2018 г. 1-ое пространство в рейтинге округов и районов Москвы – см. обзор рынка недвижимости по итогам 2018 года. В фавориты рынка по итогам 2019 г. вышли дешевые окрестность, застроенные типовым жильем – Юго-Восточный и Южный (+6,4% и +6%). Центральный округ, где сосредоточена неповторимая элитная недвижимость, расположился на 3-ем месте (+5,8%).

Нужно отметить, что огромное воздействие на цены в крайние годы оказывает развитие транспортной инфраструктуры. К примеру, в 2019 г. стоимость жилища резвее всего росла в районе Бескудниково, где в 2018 г. возникло метро. Высочайшие темпы роста цен показали также районы, где раскрылись новейшие станции Солнцевской полосы.

Но более увлекательной оказалась ценовая динамика в разрезе типов жилища. С одной стороны, типовая недвижимость и все, что близко к ней, подорожала осязаемо больше, чем рынок в среднем – процентов на 5. С иной – дорогие монолитно-кирпичные дома не только лишь выглядели ужаснее рынка, но даже ушли в маленький минус.

Предпосылки разнонаправленной динамики довольно явны. Современный монолит-кирпич – это по большей части бизнес-класс, основательно переоцененный еще в «тучные» 2000-е. Ему не с что дорожать – покупатели, имея возможность приобрести наиболее доступное и высококачественное жилище на первичном рынке, не готовы удовлетворять завышенные запросы продавцов «вторички». А те, в свою очередь, не пылают желанием идти навстречу клиентам и никуда не торопятся, что мешает понижению цен. Как следствие, сделок с таковым жильем не достаточно, квартиры «зависают» в базах на месяцы и даже годы, а то, что все-же продается, обычно уходит с значимым дисконтом относительно начальной цены. В итоге цены в этом секторе ползут вниз уже 5 лет попорядку.

В массовых секторах, где собственники не могут годами ожидать у моря погоды, цены очень свалились в 2015-2017 гг., а уже в 2018 г. развернулись в рост благодаря резкому понижению ипотечных ставок на вторичном рынке. В осеннюю пору 2018 г. ипотечный тренд временно поменялся, что еще более активизировало спрос: люди, боясь предстоящего подорожания ипотеки, побежали в банки оформлять кредиты и, соответственно, брать жилище.

В первой половине 2019 г. рынок поддерживали ожидания роста цен в связи с реформой долевого строительства, но уже в мае число сделок пошло на спад – см. «Столичные риелторы ожидают практически «мертвого» лета». Искусственная активизация, не подкрепленная повышением доходов населения, постоянно приводит к вымыванию спроса будущих периодов. К тому же самые дешевенькие квартиры были раскуплены в период ажиотажа, что привело к увеличению средних цен и, снова же, к сокращению спроса.

Но, быстрее всего, сделок было бы еще меньше, если б не возобновилось понижение ипотечных ставок. По данным Центробанка, к октябрю ипотека на готовое жилище подешевела до 9,67%, что только ненамного превосходит рекордно низкие уровни прошедшего года.

Но спрос все равно сдвигается во все наиболее дешевенькие сегменты рынка жилища. Как отмечает «Инком», фактически все сделки на рынке столичной «вторички» на данный момент проходят в бюджете не выше 10, максимум 15 млн руб. – см. «Средств нет, но рынок держится». Практически, это те суммы, до которых дотягивается ипотечный спрос. По данным «Миэль», средняя сумма ипотечного кредита на вторичном рынке в 2019 г. составляла приблизительно 5,5 млн руб., а сумма кредита по соотношению к сумме всей сделки – 50-55%.

Цены на квартиры по типам домов

(www.irn.ru)

 РУБ 
USD
EUR

Дек 19 Дек 18
Древняя панель (5-этажки и другие квартиры с малеханькой кухней) 152 152 +5,1%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 157 023 +4,9%
Современная панель (от 16 эт. и другие кв. увеличенных пл-дей) 167 029 +4,4%
Старенькый кирпич (5-этажки и другие квартиры с малеханькой кухней) 167 975 +5,2%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и другие кв. небол. пл-дей) 193 264 +5,7%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 197 319 -0,9%
Все панельные и блочные дома 158 735 +4,8%
Все цельные и кирпичные дома 186 186 +3,1%

Цены на жильё по комнатности

(www.irn.ru)

 РУБ 
USD
EUR

Дек 19 Дек 18
Однокомнатные квартиры 174 973 +2,1%
Двухкомнатные квартиры 175 732 +5,5%
Трехкомнатные квартиры 170 975 +4,6%
Многокомнатные квартиры 186 058 +3,1%

Цены на жильё по округам

(www.irn.ru)

 РУБ 
USD
EUR

Дек 19 Дек 18
Центральный округ 314 579 +5,8%
Северный округ 175 136 +2,6%
Северо-Восточный округ 157 259 +3,8%
Восточный округ 162 097 -1,2%
Юго-Восточный округ 148 571 +6,4%
Южный округ 157 098 +6,0%
Юго-Западный округ 207 763 +3,6%
Западный округ 192 898 +3,6%
Северо-Западный округ 184 286 +4,1%
Все районы за МКАД 133 011 +2,5%
“Драгоценное” и “дешёвое” жильё
(www.irn.ru)
 РУБ 
USD
EUR

Дек 19 Дек 18
Индекс цены “драгоценного” жилища
20% самых дорогих квартир
303 483 +6,5%
Индекс цены “дешевенького” жилища
20% самых дешевеньких квартир
128 828 +4,3%
Индекс расслоения
Отношение цены “драгоценного” к “дешевенькому”
2,36 +2,1%

Индексы ожидания и доходности

(www.irn.ru)

Дек 19 Ноя 19
Индекс ценового ожидания

Индекс ожидания — это текущий тренд конфигурации среднего уровня цен на жилище, выраженный в % за месяц. Подробнее »

Темп конфигурации цен на жилище

+0,4 %/мес. -0,1%
Индекс доходности жилища

Индекс доходности является показателем экономической эффективности вложения средств в жилище. Подробнее »

Сопоставление жилища с банковским депозитом

1,4 б.деп. 0,0 б.д.

  • Индексы цен на квартиры в Москве рассчитываются без учета элитного жилища и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, обычно,
    в сторону увеличения характеристик. Также индексы содержат корректировку к ценам настоящих продаж, что делает их незначительно ниже завышенных цен предложения.
    Подробнее о индексах >>

Беря во внимание ситуацию со спросом на рынке недвижимости и доходами населения, в 2020 г. навряд ли стоить ожидать существенного роста цен. Но маленькая положительная динамика – в границах инфляции, – в среднем по рынку, быстрее всего, сохранится, если не случится какого-либо макроэкономического форс-мажора, к примеру, в связи с ужесточением санкций. Цены на жилище будет поддерживать доступная для российского рынка ипотека – понижение ставок, по-видимому, продолжится в наиблежайшие месяцы. Не считая того, в более дешевеньких и нужных секторах вторичного рынка чувствуется недостаток предложения, что также толкает цены ввысь.

Доп аргументом в пользу роста цен может стать переток средств с банковских депозитов и из облигаций на рынок недвижимости. Когда средства можно было положить в банк под 10-15% годичных, арендный бизнес, приносивший в наилучшем случае 5-7%, никого не заинтересовывал. Но по мере понижения главный ставки Центробанка дешевеет не только лишь ипотека, да и сокращается доходность банковских вкладов. В 2019 г. доходность ограниченных денежных инструментов в первый раз за крайние 5 лет опустилась до уровня, сопоставимого с инвестициями в жилище для сдачи в аренду. И если ЦБ не закончит снижать главную ставку, то в 2020 г. вложения в недвижимость будут наиболее прибыльными, чем депозиты и даже часть облигаций – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2020 год от IRN.RU».

Источник

ЧИТАТЬ:
В России могут снизить первый взнос по ипотеке для молодых семей с детьми

Похожие

Leave A Comment